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2014年04月07日 市場動向

[2014年3月] 抵当権と根抵当権の違いは?

家主が住宅を担保で融資を受けると該当住宅は抵当権又は根抵当権が設定される。抵当権と根抵当権は基本的に担保財産(不動産、預金等)に対して設定される。例え、家主がアパートを担保に1億ウォンを銀行から融資を受けた場合、銀行は抵当権、根抵当権を設定する。債務者(お金を借りた人)が借金を返済できないと銀行は担保復権を競売等の方法で売り、抵当権設定金額を戻すことが出来る。

債券を保証するという点では一見似ているが抵当権と根抵当権には差がある。抵当権は担保融資を受ける際に債務金額を正確に確定して登記簿謄本の登載する。謄本には「債券額」と表示され、正確な金額1億ウォンが登載される。

根抵当権を設定した場合は同じ金額を融資しても銀行、貸付業者、個人等、お金を貸した側から設定した「債券最高額」が登載される。債券最高額は債券より通常20~30%程高く設定される。

抵当権を設定すると債務者が途中で返済したり、担保融資を増やすことになった場合、抵当権設定登記をし直さなければならない。その一方根抵当権は債券最高額を設定すると同範囲内では融資金額が変動しても再設定する必要はない。

債権者は抵当権設定で元金と利子以外に違約金(債務者が借金を返済できなかった場合、債権者が支払うと約束した金額)、損害賠償金(返済して運用した場合、推算される金額)、抵当権実行費用(担保処分過程で生じた交通費、競売手数料等の費用)等も請求できる。

根抵当権は抵当権とは違って実行費用までは担保しない。その代りに損害賠償金保証期限を制限しない。債権者は根抵当権を設定すると借金返済日を1年以上、経過しても損害賠償金を貰えることが出来る。但し、損害賠償金は債券最高額を超えられない。

銀行は住宅担保融資の際に一般的には根抵当権を設定する。根抵当権を設定すると債券最高額範囲内で債務者が返済したり、融資額を増やすのに便利だ。

チョンセ賃借人は登記簿謄本に債券最高額を確認してから家主の返済額を確認しなければならない。

債券最高額範囲内で追加融資を受ける可能性があるため、注意する必要がある。債券最高額範囲が高いと保証金還付が難しくないか、確認しなければならない。

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