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2013年10月23日 市場動向

[2013年10月] 改訂されている商店賃貸借契約

不動産市場の低迷とキャッシュフロー重視の風潮に企業の社屋のメンテナンスと管理方法が従来の”保有”中心から”賃借”中心に変わっている。大企業も保有していた社屋の建物を処分して、代わりに賃借して使用する場合が増えている。

これにより、過去の零細商人や自営業者の問題に限定された商家やオフィスの賃貸借契約は、企業にとっても重要視されている。

商店建物賃貸借保護法は2002年に制定された後、約10年の間に10回も改正された。 1年に1回の割合で変わったわけだ。改正の過程で賃貸借契約期間などの法的保護を受ける商店賃貸借契約の範囲が拡大され、2014年からはすべての商店に拡大される。

商店賃貸借保護法の主な保護内容については賃借人に安定的に事業を行うことができるよう、一定期間賃借権を確保することと賃貸人の倒産等により建物がオークションに移った時に、保証金をある程度確保することである。

法務法人世宗のハンヨンホ弁護士によると、来年1月1日から施行される改正法では商店賃貸借契約期間は最長5年である。ただし家賃と保証金を換算した額が、大統領令が定める基準を超えた場合には例外だ。現行の施行令基準では、ソウル地域の基準3億ウォンだが、来年1月1日に合わせて5億ウォン水準に上方修正されると伝えられた。

ハン弁護士は”改正商店賃貸借保護法では、契約更新要求権も拡大され、最長5年以内に賃借人は賃貸借契約を延長することができ、賃貸人は賃借人が家賃を三回以上延滞したか、建物の破損、契約違反などの特別な問題がない限り、これを受けなければならない”と述べた。

過去、建物の建て替えなどを理由に賃借人を強制的にエクスポートする例が多かったことを考慮して建物が老朽化し破壊され安全事故の恐れがある場合、契約締結当時、再建計画を通報した場合、あるいは他の法律に従った再開発、再建築が行われる場合を除き、再開発、再建築を理由に入居をエクスポートすることもできない。しかし、賃貸人は賃借人に家賃や保証金を上げてくれと要求することができる。

賃貸人の倒産などで商店がオークションに移った場合の賃借人保護は、さらに強化される。今までは建物価額の3分の1の範囲内で少額賃借人の保証金を優先弁済するようにしているが改正法では、建物価額の50%に拡大された。賃借人が保証金を保護されるためには、オークションの申請がされる前に賃貸借登記及び事業者登録申請などの対抗力を備えなければならない。

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