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2016年06月20日 市場動向

[2016年6月]収益率25%以上、超短期物件の時代へ

オフィステル・1ルームの賃貸借市場で最大3ヵ月単位でウォルせ契約を締結する「短期賃貸」物件が増えつつある。オフィステル・1ルームの公給が集中されたソウル市江南区や永登浦(ヨンドンポ)区等を中心に賃料1ヶ月分を保証金で預けてウォルセ契約を結ぶアメリカ式の賃貸借方式が韓国にも増えている状況である。賃貸収益率が引き続き下がり、基準金利も追加的に引き下げている状況で、短期契約を好むオーナーが多くなったのである。しかし、短期賃貸で部屋を運営する場合、管理が難しくなったり、空室期間が長くなったりする可能性があるので、注意が必要である。

短期出張用や旅行で韓国に訪問する外国人観光客が好まれていた短期賃貸は最近、高い保証金に負担を感じる若い会社員で対象範囲が拡大している。専用面積・部屋の間取りにより、保証金や賃料45万ウォンの物件から最大600万ウォンを上回る物件まで物件の種類は多様である。実際に江南エリアのオフィステル・1ルームはチョンセ・ウォルセより短期物件が多い状況である。オーナーは低くなった収益率を埋めるために保証金を安く設定し、家賃を高く設定する方式を希望しているのだ。

ソウル市内オフィステルの収益率は2011年上半期5.66%から今年は5.28%で5年間下がっている状況である。1億ウォンを投資して売却したオフィステルで得られる収益が566万ウォンから528万ウォンで38万ウォン減っている。空室による機会費用とオフィステル売買に投資された融資の利子費用等を考えれば実際の投資収益率はもっと低くなる。さらに、韓国銀行が最近、基準金利を追加的に引き下げるようになって1000万~2000万ウォン水準である保証金を得られる収益までなくなった。上記の理由で保証金を預ける機会をあきらめて、ウォルセ金額高く設定する短期契約の数が多くなった。

短期契約で物件を運営すると一般ウォルセ契約より、どのくらいの収益が出るのか?2012年江南区駅三洞に入居した専用22㎡のあるオフィステルの賃料は保証金1000万ウォンで家賃が80万ウォンであった。このオフィステルを短期物件で運営すると保証金100万ウォン、賃料100万ウォンで契約可能になる。保証金を低くして家賃を高くする方法で、家賃の収益が20万ウォン増えたのである。年間所得は960万ウォンから1200万ウォンで収益率が25%(240万ウォン)高くなる。

しかし、ウォルセ契約は契約期間が1年であるが、短期契約は入居者が頻繁に変わることになり、掃除・管理などに注意をしなければならない。又、空室期間が長くなる可能性があるという危険性がある。短期契約物件は 交通が非常に便利なエリアであったても空室の危険性があるからこそ、外国人及び出張者向けのオプションやインテリアなどを通じて競争力を高めるのが重要である。

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