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2016年06月10日 市場動向

[2016年6月]オフィスの空室率は上昇しつつあるが、なぜ賃料を下がらないのか?

賃料を下げると売却の際、不利。
オーナーは日程期間の賃料を免除してくれる「レントフリー」形態を好む。
汝矣島(ヨイド)IFC3、空室率75%にも関わらず賃料は1年以上下がらなく維持している。

不動産業界とソウル市行政監査資料などを参考すれば現在、ソウル市汝矣島「国際金融センター(IFC)」オフィス棟の空室率は75%水準である。本数値は汝矣島オフィス市場の平均空室率が15%程度であることを考えると非常に高い数値である。しかし、高い空室率が維持されているにも関わらず賃料は下がらなく、高い金額を維持している状況である。ソウル経済新聞が調査した IFC3の賃料は3.3㎡当り10万5千ウォン~11万ウォン程度である。賃料の場合、各賃借人の交渉により、多少金額の差はあるが、様々な調査機関の調査から表れた共通点はIFC3の賃料が2014年9月以来一度も下げたことがないということだ。又、ヨイドエリアの他のビル賃料を維持している。

セビルスコリアホームページに掲載されているリサーチ資料によると2015年のソウル市プライムオフィスビルの賃料は前年同期対比0.4%上昇した。不景気のため、オフィス需要が低くなり、上昇の幅が多少減少したが、少しずつ上昇している状況である。オーナーは賃料を安くする代わりに日程期間の賃料を免除してくれる「レントフリー」か内部インテリア費用を支援する形態で賃借人をも募集している。光化門(グァンファムン)一帯は最大6ヶ月間までレントフリーを適用していた。又、江南(ガンナム)と汝矣島エリアでは3~4ヶ月間をレントフリーで提供するのは一般的なことである。特にIFCのように空室率が高いビルは6ヶ月以上のレントフリーも提供している。このような空室率の増加にもオーナーは賃料を調整することより、レントフリーやインテリア費用を支援することで今の賃料を維持している。将来、ビルを売却する際にオーナーに有利であるからである。

オフィスビルの収益率が売却値段に影響を与えるのは賃料であり、レントフリーやインテリア費用提供などを考えると現在、ソウル市オフィス市場の実際賃料は名目賃料対比10%程度低くなるが、ビルのオーナーは売却差益を上げるために名目賃料を維持していることが分かった。

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