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2016年02月18日 市場動向

[2016年2月]空室率が急上昇している韓国オフィス市場

国内オフィス市場の空室率が急騰し、オフィス市場が賃借人中心に変わりつつある。賃借人募集に血眼になった賃貸人(オーナー)が多くなり、入居して最大2年までのレントフリー適用を要求し、同時に内部インテリア費用まで要求したグローバル企業まで登場している。今年も昨年の1.6倍に達する新築オフィスが賃貸市場が登場する見込みであるため、上記の例のように無理な賃貸条件を要求する賃借人は引続き増えると予想される。

オフィスビル業界によると、世界最大のサービスオフィス企業である「ウィワーク(WeWork)」は韓国進出を確定とされ、賃借契約期間10〜15年・年間3〜5ヶ月のレンタルフリーとインテリア費用を契約条件とし、ソウル一帯でオフィスビルを探している。特にレンタルフリーは可能であれば、賃貸期間の開始とともに全部消尽することを希望しているが、本条件であると、少なくとも入居後2年間は賃貸料が全く発生しないことになる。「ウィワーク(WeWork)」は現在、ソウル市の明洞(ミョンドン)と三成洞(サンチョンドン)素材のビルなど、ソウル市内の複数のビルオーナーに賃借条件を提案したことが分かった。国内オフィス市場の専門家達はウィワーク(WeWork)が要求した条件が「想像もできないほど賃借人に有利な条件」だと言っている。まず、一般的に5年の賃貸期間を3倍の期間である15年までに増やしたのは時間経過に伴う賃料上昇分を賃貸人が諦めたことである。

ある業界関係者は「今は業界の通常であるレンタルフリーサービスがわずか6年前には 極めて珍しい条件であった」とし「市場の変化が激しい不動産業界で10年以上の契約を結ぶことは市場の変動性を考慮していない契約だ」と説明した。入居直後のレンタルフリー2年も破格である。ここで、内部インテリア費用のサポートまで勘案すれば、事実上の賃貸人はお金支払って賃借人を入居させていると業界関係者は言っている。業界の専門家によると、「現在、国内オフィス市場は完璧に賃借人優位の市場」と言い、「当分の間は、このような傾向が続く見通し」と述べた。今年、第2ロッテワールドタワーとパルナスタワーなどプライム級ビルの供給が続く予定であるため、ソウルオフィスに供給されるオフィス面積が昨年より62%多い数値である56万9000㎡に達する予定であるからだ。

最近の国内オフィス市場の不景気のせいで賃借者の立場が「甲」に変わるケースが多くなった。CEO専用駐車サービスを提供するだけでなく、無料のフィットネスセンターの誘致などで賃借人を募集する賃貸人もいる 。企業としては有利な条件で契約できるようになったわけである。特に 退去日が迫っている企業の場合は「他のビルではこのような条件を提示した」と、現在入居しているオーナーに「ディール(deal)」を要求するのが一般的である。賃貸条件を従来よりも家賃を下げるか、レンタルフリー期間を増やすなど、より有利な賃借条件を提案している。

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